В первую очередь необходимо отметить, что закон распространяется только на тех дольщиков, которые заключили договоры долевого участия в строительстве (ДДУ) с застройщиком.
Основные термины
И вот мы в одном предложении выше указали несколько терминов, которые могут быть непонятны многим рядовым пользователям, впервые совершающим покупку квартиры в новостройке. Попробуем разобраться в них:
- Дольщики – граждане и юр. лица, которые на основании договора участия в долевом строительстве (ДДУ) вступили в отношения, связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства многоквартирного дома
- Долевое строительство – форма инвестирования, при которой строительная компания (застройщик) привлекает денежные средства граждан для возведения объектов жилой недвижимости.
- Застройщик – юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающий денежные средства для возведения многоквартирных домов на основании разрешения на строительство.
Из этих терминов сразу выделим 2-а важных момента, которые необходимо помнить, чтобы не потерять свои деньги:
- Заключайте только ДДУ и не соглашайтесь ни на какие-либо другие формы договоров.
- Заключайте ДДУ только с застройщиком. Ни с генеральным подрядчиком, ни с какой-либо другой фирмой, занимающейся строительством дома.
Проверяйте, на кого оформлено разрешение на строительство и не бойтесь спрашивать в отделах продаж документы, устанавливающие правовладение земельным участком, на котором строится новостройка.
Что должен содержать договор долевого участия?
Форма ДДУ жестко не регламентируется ФЗ-№214 и поэтому каждый застройщик предлагает свою форму договора, со своими пунктами и условиям. Но есть ряд моментов, которые обязаны быть в каждом договоре. Их отсутствие гарантированно делает ДДУ недействительным и может указывать на то, что Вы обратились к непорядочному застройщику.
Так в договоре участия в долевом строительстве должны быть:
- Определение конкретного объекта долевого строительства, подлежащего передаче застройщиком в соответствии с проектной документацией после получения последним разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома
- Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства
- Цена договор, сроки и порядок ее уплаты
- Гарантийный срок на объект долевого участия
Читайте внимательно весь текст договора, обращайте внимание на его разделы, особенно те, в которых прописаны суммы и даты. И еще один момент, на который стоит обратить внимание – договор ДДУ считается заключенным с даты его государственной регистрации. О ней мы сейчас и расскажем.
Регистрация ДДУ в Росреестре
Согласно закону ФЗ-214 каждый договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации, которой занимается Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии. Для простого обывателя более известным является названия этой службы – «регистрационная палата», «Росреестр».
Государственная регистрация осуществляется на основании совместного заявления застройщика и участника долевого строительства. Для этого застройщик предоставляет в регистрирующий орган ряд документов, который включает разрешение на строительство, проектную декларацию, план строящегося объекта, с указанием местоположения, жилых и нежилых помещений и планируемых площадей.
Также Вы совместно предоставляете договор ДДУ, составленный в 3-х экземплярах и документы, удостоверяющие личность. По одному зарегистрированному экземпляру вернут Вам и застройщику, один останется в регистрационной палате.
За регистрацию договора ДДУ взимается госпошлина.
Рыбновский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области находится по адресу: г.Рыбное, ул. Вокзальная, д. 20. Открыть в справочнике 2Гис
Государственная регистрация практически полностью исключают «двойную» продажу квартиры в новостройке. Конечно, застройщик может вступить в преступный сговор с регистратором, но таких случаев в нашей стране после введения ФЗ-214 практически не было зарегистрировано. Гораздо больше «двойных» продаж происходит в тех случаях, когда с одним покупателем заключается ДДУ, а другим договор в иной форме.
Как узнать надежного застройщика?
В настоящее время даже крупные и известные застройщики для получения большей финансовой выгоды и снижения бремени от уплаты налогов, создают несколько юр.лиц и осуществляют реализацию квартир в жилых комплексах от каждого из них.
На что стоит обратить внимание при выборе застройщика:
- Насколько много информации в СМИ или на официальном сайте застройщика размещено. Чем больше информации есть в открытом доступе, тем прозрачнее деятельность этой компании. Обратите внимание, что по каждому объекту строительства обязательно должна быть опубликована проектная декларация, в которой содержится цель проекта, сроки его реализации, описание строящихся жилых домов, характеристики квартир в будущей новостройки, планируемая стоимость строительства, подрядчики и прочее.
- Требовать и внимательно изучить документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, разрешение на строительство, проектную документацию, технико-экономические обоснования проекта, а также заключение государственной экспертизы по проекту.
- Надежный застройщик обязан предоставить свои учредительные документы, свидетельство о постановке на налоговый учет, бухгалтерскую отчетность за три последних года, аудиторское заключение за последний год.
Как не стать обманутым дольщиком?
- НЕ заключать предварительный договор долевого участия
- НЕ заключать предварительный договор купли-продажи
- НЕ приобретать жилье по договору соинвестирования
- НЕ приобретать квартиру по вексельной схеме
- НЕ вступать в жилищно-строительный кооператив, который не обладает правами застройщика
- НЕ оплачивать квартиру до получения на руки зарегистрированного в Росреестре договора ДДУ
В нашей следующей статье, мы попробуем разобраться от чего на самом деле защищает и не защищает закон ФЗ-214.
