От чего защищает и от чего не защищает ФЗ-214?

Согласно действующему Федеральному закону № 214, основным инструментом реализации квартир в новостройках стал договор долевого участия в строительстве (ДДУ). Введение ФЗ-214 позволило заметно сократить число недобросовестных застройщиков и случаев мошенничества при покупке квартиры в новостройке. Увы, полностью защитить покупателей закон все-таки не смог. Давайте подробнее разберемся, от чего ФЗ 214 реально защищает, а, главное - от чего не защищает.

От чего ФЗ-214 реально защищает

Принимая ФЗ-214 наше государство планировало защитить покупателей новостроек от неразберихи на строительном рынке: «двойных» продаж квартир, застройщиков, которые только собираю деньги на строительство, а потом пропадают в неизвестном направлении, объектов недвижимости, которые существуют только на бумаге, любых значительных изменений в проекте в процессе строительства жилого дома, от плохого качества строящихся квартир и затягивания сроков сдачи новостройки.

Так как договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации, практически удалось исключить «двойные» продажи квартир. При регистрации ДДУ покупаемая квартира проверяется на предмет нахождения в собственности третьих лиц. И если таковых лиц нет, договор успешно регистрируется. Конечно, может случиться сговор между застройщиком и регистратором, но такие случаи были единичными. А вот другой вариант мошенничества встречался чаще. Недобросовестный застройщик регистрирует вторую продажу квартиры не по ДДУ, а, например, по договору купли-продажи. И тогда при сдаче жилого дома у квартиры может появиться еще один покупатель. И тогда законного владельца будет определять уже суд, который примет решение в пользу покупателя, оформившего ДДУ.

Поэтому, при покупке недвижимости в новостройке оформляйте сделку только по договору долевого участия!

Исключает ФЗ-214 и то, что возводимый объект будет строится без разрешения на земельном участке, который принадлежит кому-то еще. При регистрации первого ДДУ, государственный регистратор обязан проверить наличие у застройщика разрешения на строительство и правоустанавливающих документов на землю. Это процедура заметно снижает риск признания постройки незаконной.

Федеральный закон №214 положительно повлиял на уровень информационной открытости застройщиков. Он обязал публиковать проектную декларацию еще до начала старта продаж квартир в новостройке, а также размещать в открытом доступе все изменения, информацию о технических характеристиках проекта, планировках квартир и тп. Эти меры позволили покупателям получить больший объем информации и обеспечили большую вероятность выбора надежного застройщика.

Что не гарантирует ФЗ-214?

В первую очередь, к сожалению, ФЗ 214 не гарантирует хорошее качество будущего жилья. Даже те параметры, которые прописаны в ДДУ, порой выполняются с ненадлежащим качеством. Согласно законодательству, застройщик обязан передать дольщику квартиру, соответствующую условиям договора, строительным нормам (например, соответствие регламенту пожарной безопасности) и проектной документации.

Если квартира не соответствует этим требованиям, покупатель вправе не подписывать акт приемки квартиры и требовать от застройщика их устранения.

Но застройщик может проигнорировать эти требования, и тогда покупателю придется обращаться в суд. А это приводит к тратам огромного количества времени, нерв и денег. Вам придется дополнительно оплачивать услуги юриста, проводить специальную строительно-техническую экспертизу. Можно, конечно, и отказаться от квартиры, потребовав от застройщика вернуть деньги, но действовать придется, скорее всего, опять через суд и удастся вернуть только сумму, прописанную в договоре ДДУ.

Часто по результатам обмера БТИ, площадь квартиры может отличаться от той, что указана в ДДУ. И тут возникает еще один момент, от которого ФЗ-214 не сможет Вас защитить. Если площадь квартиры будет больше, указанной в договоре долевого участия, то Вам придется доплачивать за эти «лишние» метры, а вот если меньше, то получить возврат от застройщика будет весьма проблематично.

Не защищает Вас Федеральный закон, к сожалению, и от покупки квартиры в новостройке, которая может стать долгостроем. Тут Вы можете задать вопрос: «Как же так, у меня в договоре прописаны четкие сроки?». Да, прописаны, но застройщик вправе переносить срок сдачи объекта, причем неограниченное количество раз. Единственное, он обязан Вас об этом предупредить заранее, минимум за 2-а месяца до указанного срока сдачи в договоре долевого участия.

Не решает ФЗ-214 и проблемы, связанные с задержкой выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию. Дом может быть построен, а электричества, воды и тепла в нем может и не быть.

Если подводить итоги, то конечно, ФЗ-214 смог устранить часть проблем и опасностей при покупке квартиры в новостройке, но даже при использовании ДДУ покупка квартиры от застройщика содержит в себе определенные риски. Вы можете столкнутся и с плохим качеством сдаваемых квартир, и с затягиванием сроков строительства нового дома.