Как купить квартиру на первичном рынке?

12 марта 2018, 17:38 Автор 
Кол-во просмотров: 892 раз

Можно приобрести готовое жилье на вторичном рынке и сразу заселится в новую квартиру, а можно обратиться к застройщику и приобрести совершенно новое жилье в строящейся новостройки. Именно о покупке квартиры от застройщика мы и поговорим в этой статье. Алгоритм покупки новостройки в 7 простых шагов.

Покупка новостройки оптимальный вариант как для приобретения своего первого жилья, так и для улучшения имеющихся жилищных условий. Хорошие цены и доступные варианты по ипотеке позволяют купить квартиру в новом жилом комплексе молодой семье со средним финансовым достатком. В настоящее время первичный рынок недвижимости интенсивно развивается и покупателям доступно большое количество предложений в современных жилых комплексах. Приведенный нами алгоритм покупки квартиры, конечно, сильно обобщен, но материал будет полезен многим людям, собирающимся совершить покупку квартиры от застройщика.

1 шаг. Выбираем застройщика

Многие начинают свой путь к покупки жилья с выбора жилого дома. Наше мнение - сначала лучше определитесь со строительной компанией. Проанализировав застройщиков Вы, во-первых, сможете ознакомится с разнообразием строящихся жилых домов в Вашем городе, а, соответственно и с доступными для продажи квартирами, во-вторых, сможете отсеять ряд компаний, с которыми лучше и не начинать взаимоотношения, даже если изначально Вам уж очень приглянулся их объект.

Поиски стоит начать в интернете: ознакомитесь с официальными сайтами застройщиков и региональными информационными порталами о недвижимости, таким как, например, наш сайт - новостройкиврыбном.рф, на котором опубликована информация о всех застройщиках и новостройках г. Рыбное (Рязанская область). Обратите внимание на следующие моменты:

  • • учредительные документы;
  • • отзывы о застройщики;
  • • информацию о строящихся и сданных домах;
  • • фотографии со стройплощадки или он-лайн видиотранстляции.

У каждого застройщика должен быть пакет учредительных документов, в которых как минимум должен быть устав, свидетельство о регистрации и свидетельство о постановке в налоговый орган. Ознакомление с этими документами позволит узнать, например, об опыте работы компании на рынке недвижимости и материально-техническом оснащении.

Несколько простых шагов для покупки новостройки от застройщика

Читая отзывы, не забывайте, что они могут быть написаны как сотрудниками самой компании для повышения уровня доверия, так и конкурентами для придания негатива. Полностью доверять им не стоит. Обращайте внимание на сообщения о судебных тяжбах или правонарушениях, если указаны конкретные данные, как правило, достоверность их можно проверить на федеральных ресурсах.

Стоит обратить внимание и на фотографии со строительной площадки - это поможет Вам оценить динамику строительства объекта. Сейчас популярно устанавливать на новостройках камеры с он-лайн трансляцией, это позволяет клиенту удостоверится, что стройка дома идет каждый день не выезжая на объект. Хотя можно и посетить строительную площадку лично и ознакомится с планировками квартир, качеством выполнения строительных работ.

2 шаг. Выбираем новостройку

Вы убедились, что выбранный застройщик является надежной строительной компанией, следующий шаг - это выбор жилого комплекса. Тут уже исключительную роль играют Ваши предпочтения по местоположению новостройки, наличию квартир, подходящих по параметрам и стоимости, срокам сдачи жилого дома и тп. Но обязательно ознакомитесь и с документами на саму новостройку. Речь идет в первую очередь о разрешении на строительство и проектной декларации. Эти документы застройщик обязан разместить на своем официальном сайте, иначе он нарушает федеральный закон.

Разрешение на строительство ведают местные органы власти, оно подтверждает тот факт, что застройщик прошел проверку на государственном уровне и допущен к строительству именно этого объекта. Проектную декларацию составляет сам девелопер и в ней должны быть указаны следующие данные:

  • • сроки начала и окончания строительства;
  • • подробное описание дома и продаваемых в нем квартир;
  • • источник финансирования строительства;
  • • возможные финансовые риски.

С первыми двумя параметрами все предельно ясно, а вот финансирование стройки может осуществляться несколькими способами: самими покупателями квартир или застройщик использует заемный капитал, например, денежные ресурсы какого-либо банка. В первом случае, можно рассчитывать на довольно низкие цены на начальных этапах строительства жилого дома, так как застройщику необходимы деньги на закупку материалов и зарплаты рабочих на строительной площадке новостройки. Второй вариант имеет меньшие риски. Застройщик заключает с банком договор о проектном финансировании, по которому финансовая организация (банк) предоставляет застройщику кредит на строительство новостройки, а девелопер рассчитывается за него деньгами, полученными от продажи квартир. Этот вариант имеет наименьшие риски, так как специалисты кредитной организации детально просчитывают возможные строительные риски. Но необходимо учитывать и уровень той организации, которая софинансирует стройки, хорошо если это один из ведущих банков.

3 шаг. Читаем договор ДДУ

Защиту от ошибок застройщика, от несоблюдения сроков сдачи новостройки, качество квартир гарантирует договор долевого участия (ДДУ). Договор ДДУ заключается между застройщиком и покупателем жилья. Изучить его желательно уже при первом посещении офиса застройщика. Строгой формы этого типа договора не предусмотрено, поэтому читайте о своих (и, конечно, застройщика) правах и обязаностях внимательно, но каждый договор ДДУ должен содержать:

  • • информацию об объекте: наименование, строительный адрес, номер и расположение квартиры на этаже, характеристики покупаемого жилья, проектную площадь;
  • • расчетную стоимость жилья. Учитывайте, что площадь квартиры может в небольших пределах изменится и Вам либо придется доплачивать либо получить чуть меньшую жилую площадь;
  • • сроки окончания строительства и передачи квартиры дольщику. Без этих параметров договор не зарегистрируют в Росреестре;
  • • гарантийный срок на объект, в рамках которого застройщик бесплатно устранит недочеты или выплатит компенсацию;
  • • способ обеспечения застройщиком обязательств по договору.

4 шаг. Регистрируем договор в Росреестре

Согласно Федеральному закону от 30.12.2004 года №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» каждая сделка в долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации. Это позволяет избежать продажи одной квартиры двум разным покупателям. Регистрация договора ДДУ происходит в отделениях Росреестра. Для регистрации договора долевого участия необходимо уплатить госпошлину. Пройти процедуру регистрации можете Вы сами или застройщик по Вашей доверенности. Конечно, лучше потратить свое время и самостоятельно зарегистрировать договор ДДУ в Росреестре, но если Вы передаете это право представителю застройщика делайте это по нотариально заверенной доверенности, которая разрешает исключительно регистрацию договора в Росреестре и не передает застройщики больше ни каких полномочий. Регистрация договора длится не более 10 рабочих дней.

Прямая продажа квартир от застройщика жилье по доступным ценам

Для регистрации первого договора долевого участия застройщик предоставляет в Росреестр следующие документы:

  • • заявление о государственной регистрации;
  • • квитанцию об оплате госпошлины;
  • • учредительные документы;
  • • документы, устанавливающие наличие права и удостоверяющие личность;
  • • разрешение на строительство;
  • • проектную декларацию;
  • • план строящейся новостройки с указанием ее местоположения, количества жилых и нежилых помещений, планируемой площади.

5 шаг. Оплата купленной квартиры

После того, как ДДУ был зарегистрирован необходимо оплатить приобретаемую квартиру. Обычно оплату производят через специальный аккредетивный расчетный счет в банке после заключения договора с застройщиком. В этом случае на время регистрации договора в Росреестре банк резервирует внесенную Вами сумму денег, но не перечисляет ее застройщику. Строительная компания получает деньги лишь после предъявления зарегистрированного договора. Если договор по каким-либо причинам не зарегистрировали, Вы сможете вернуть оплату. Возможны варианты оплаты и напрямую на расчетный счет строительной компании, но только после регистрации договора в Росреестре. Оплатит покупаемую квартиру можно и наличными в кассу застройщика. В этом случае убедитесь в выдаче квитанции к приходному ордеру.

Оплата квартиры может быть единовременной или посредством нескольких платежей, периодичность которых установлена договором. Цена жилья может быть изменена, но только в тех случаях, которые предусмотрены и указаны в договоре.

Когда нужно подписывать дополнительное соглашение?

В случае задержек в строительстве или невозможности ввести объект в эксплуатацию, застройщик обязан, в соответствии с ФЗ-214, не позднее чем за 2 месяца до истечения срока указанного в ДДУ уведомить дольщика о сложившейся ситуации и предложить заключить дополнительное соглашение. Подписывать дополнительное соглашение к договору следует в следующих случаях:

  • • в договоре специально были указаны меньшие сроки и Вы об этом знали (такое бывает, когда застройщик повышает инвестиционную привлекательность новостройки);
  • • задержка доставки стройматериалов;
  • • природные катаклизмы;
  • • смена подрядчика.

Дополнительное соглашение также как и основной договор долевого участия подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

Если строительная компания не сдала жилье в срок, указанный в ДДУ, то за каждый день просрочки дольщику положена компенсация в размере 1/150 ставки рефинансирования, действующей на момент возврата денег.

6 шаг. Приемка сданного жилья

После того, как дом введен в эксплуатацию и получено разрешение, застройщик обязан отправить дольщикам заказным письмом приглашение на осмотр квартиры. В офис девелопера должны прийти все дольщики, указанные в договоре ДДУ и после проверки документов вместе с представителем застройщика Вы можете отправиться на осмотр купленного Вами жилья.

Осмотр квартиры - дело крайне ответственное. Вам необходимо внимательно осмотреть новое жилье на предмет недочетов. Все недочеты вносятся в дефектный акт, который составляется в двух экземплярах. Все недочеты условно можно разделить на две категории:

  • • существенные, при наличии которых невозможно проживать в квартире;
  • • несущественные, которые носят косметический характер и могут быть оперативно устранены, например, неровности стяжки пола или штукатурки стен.

Указанные в акте недочеты застройщик должен устранить без какой-либо дополнительной платы. Если Вы подписали акт приемки-передачи, но потом обнаружили недочеты, то в течении гарантийного срока Вы все равно можете обратиться к застройщику и требовать их устранения.

Если же Вы затягиваете подписание акта и выявленные недочеты не являются существенными, то застройщик вправе через 2 месяца составить односторонний акт приема-передачи жилого помещения.

7 шаг. Получаем свидетельство о праве собственности

После подписания акта необходимо зарегистрировать право собственности на квартиру в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Если раньше такое действие можно было выполнить в любой срок, то сейчас на это будет отведен 1 месяц. Зарегистрировать право собственности можно в любом отделении Росреестра или МФЦ. Для регистрации необходимо предоставить документ, удостоверяющий личность, заявление и ДДУ с актом. Вашу квартиру внесут в ЕГРН в течении 7 рабочих дней, а на руки Вы получите выписку. Свидетельство в бумажном виде сейчас не выдают, хотя есть предпосылки и инициативы, что его выдачу могут вернуть в будущем.

Первичный рынок недвижимости Рязани и Рыбного современные новостройки по доступным ценам

Дополнительно. Возвращаем часть денег по налоговому вычету

После покупки квартиры Вы можете вернуть 13% ее стоимости в виде налогового вычета. Подать документы на вычет можно в любой момент после приобретения жилья, но всего один раз. Максимальный размер налогового вычета (возвращаемой Вам суммы денег) равен 260 000 рублей. В случае покупки квартиры дешевле 2 млн рублей, в сумму вычета можно включить и расходы на отделку, но подтверждать их необходимо документами (товарными чеками, заключенными договорами на выполнение отделочных работ).

Вычет получает тот человек, кто вносил платежи по договору ДДУ. Он может получить как единовременную выплату, так и прибавку к ежемесячной заработной плате в 13%.

Документы, необходимые для налогового вычета:

  • • налоговая декларация по форме 3-НДФЛ;
  • • справка о доходах по форме 2-НДФЛ;
  • • заявление на вычет;
  • • копии паспорта, договора ДДУ, квитанции об оплате, акта приема-передачи, свидетельства о регистрации прав собственности или выписки из ЕГРН;
  • • заявление об определении долей и копия свидетельства о браке, если квартира куплена в совместную собственность обоими супругами.

В конце нашей статьи мы бы хотели попросить наших читателей поделиться своим опытом прямой покупки квартиры в новостройке у застройщика в комментариях. Расскажите нам и другим читателям вашу историю покупки жилья на первичном рынке.

Пожалуйста, оцените данную статью:
(4 голосов) - посетитель(-ей) уже оценил(-и) данную статью.

Информационный портал новостройкиврыбном.рф - актуальная информация о жилых комплексах и застройщиках г. Рыбное. Мы стремимся сделать информацию о строящихся жилых домах в Рыбном наиболее доступной и полезной для Вас. Также на нашем портале публикуется новая информация о рынке недвижимости Рязани (Рязанской области) и тенденциях развития строительной отрасли России.

наш сайт: https://новостройкиврыбном.рф

Оставить Ваш комментарий:

Убедитесь, что Вы ввели всю требуемую информацию, в поля, помеченные звёздочкой (*). HTML код не допустим.

/ Последнее изменение: 2018-03-12T19:58:14+03:00

на правах рекламы